In einem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der Verkäufer dem Käufer mit notariellem Vertrag eine Wohnungs- und Teileigentumseinheit verkauft. Während in dem notariellen Vertrag ein Kaufpreis von 120.000 € beurkundet wurde, hatten die Parteien tatsächlich einen Kaufpreis von 150.000 € vereinbart. Den Differenzbetrag zahlte der Käufer dem Verkäufer in bar vor dem Notartermin.

Wird der Kaufpreis – um Grunderwerbsteuer zu hinterziehen - im notariellen Grundstückskaufvertrag niedriger beurkundet als zuvor mündlich vereinbart, so kommt es in Bezug auf die Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages darauf an, ob der Leistungsaustausch im Rahmen des Grundstückskaufvertrages ernstlich gewollt ist. Ausschlaggebend ist mithin, ob sich der Verkäufer zur Übertragung des Grundstücks und der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises tatsächlich verpflichten wollte. Ist dies der Fall, so ist der Vertrag unabhängig von der Schwarzgeldabrede in der Regel wirksam. Zwar handelt es sich bei dem beurkundeten Vertrag um ein unwirksames Scheingeschäft, jedoch wird der Formfehler des mündlichen abgeschlossenen Kaufvertrages durch die tatsächliche Eigentumsübertragung geheilt. Nur wenn die Steuerhinterziehung Haupt- oder alleiniger Zweck des Kaufs ist, ist der Vertrag nichtig.

Der BGH bestätigt insoweit mit Urteil vom 15.03.2024 (Az: V ZR 115/22) seine bisherige Rechtsprechung.

Weiter führt er aus, dass die Erwägungen, die im Falle eines Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SchwarzArbG zur Nichtigkeit des Dienst- oder Werkvertrags führen, auf Schwarzgeldabreden im Rahmen von Grundstückskaufverträgen nicht übertragbar sind.

Die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrages bei Schwarzgeldabrede hat zur Folge, dass die etwaige Rückübertragung des Grundstücks (ohne den Eintritt eines vertraglich vereinbarten Rücktritts- oder Wiederkaufsrechts) auf den Veräußerer nur innerhalb der engen Voraussetzungen und damit innerhalb der 2-Jahresfrist des § 16 II Nr. 1 GrEStG zu keiner erneuten Festsetzung der Grunderwerbsteuer führen mag, während bei Nichtigkeit des Kaufvertrages gem. § 16 II Nr. 2 GrEStG keine zeitlichen Grenzen für die Nichtfestsetzung der Grunderwerbsteuer gelten.

Schwarzgeldabreden sind kein „Gestaltungsmodell“ …